Verhandlungstermin am 20. Februar 2026 um 09:00 Uhr in Sachen V ZR 102/24 (Zuständigkeit der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer für eine Balkonsanierung trotz Übertragung der Erhaltungslast auf die einzelnen Wohnungseigentümer?)
Ausgabejahr2025
Erscheinungsdatum15.12.2025
Nr. 230/2025
Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs verhandelt über ein Verfahren, in dem voraussichtlich zu klären sein wird, ob eine Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) eine Balkonsanierung beschließen darf, auch wenn nach der Teilungserklärung die einzelnen Wohnungseigentümer zur Instandhaltung und Instandsetzung der Balkone verpflichtet sind.
Sachverhalt:
Der Kläger ist Mitglied der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Einige Balkone des Gebäudes sind sanierungsbedürftig. Es droht die Ablösung und der Absturz von Betonteilen; die darunter liegende Grünfläche ist gesperrt worden. Nach der Teilungserklärung hat jeder Wohnungseigentümer unter anderem die Balkone „auf seine Kosten instandzuhalten und instandzusetzen“. Auf einer Eigentümerversammlung wurde über drei von einem Sachverständigen ausgearbeitete Sanierungsvarianten (A, B, C) abgestimmt. Keine der Varianten fand eine Mehrheit.
Bisheriger Prozessverlauf:
Der Kläger hat gegen die Negativbeschlüsse Anfechtungsklage erhoben. Außerdem begehrt er die Ersetzung eines Grundlagenbeschlusses über die Durchführung der von dem Sachverständigen empfohlenen Sanierungsvariante B. Damit hat er in den Vorinstanzen keinen Erfolg gehabt. Mit der von dem Senat zugelassenen Revision verfolgt er sein Klageziel weiter.
Das Landgericht, dessen Entscheidung in ZWE 2025, 82 veröffentlicht ist, hat die Klage mit der Begründung abgewiesen, dass es der Beklagten an der Beschlusskompetenz fehle, weil die Erhaltungslast für die Balkone durch die Teilungserklärung – abweichend von den gesetzlichen Vorschriften – klar und eindeutig auf die einzelnen Wohnungseigentümer übertragen worden sei. Nur sie dürften daher über das Ob und das Wie von Erhaltungsmaßnahmen entscheiden, auch wenn es gerade in großen Gemeinschaften schwierig sein könne, umfassende Sanierungsmaßnahmen zu koordinieren. Dass die Teilungserklärung außerdem ein einheitliches Erscheinungsbild verlange, ändere daran nichts; vielmehr habe dies (nur) zur Folge, dass die Wohnungseigentümer an diese Einheitlichkeitsvorgabe gebunden seien und bei Zuwiderhandlung von der Gemeinschaft auf Unterlassung oder Beseitigung in Anspruch genommen werden könnten.
Nach Auffassung des Klägers soll der Teilungserklärung dagegen zu entnehmen sein, dass die Gemeinschaft bezüglich des Ob und des Wie der Balkonsanierung das letzte Wort habe. Jedenfalls für Sanierungsmaßnahmen, die ein koordiniertes Vorgehen erforderten, müsse die Beschlusskompetenz bei der Gemeinschaft verbleiben.
Vorinstanzen:
Amtsgericht Oldenburg in Holstein – Urteil vom 22. Mai 2023 – 16 C 20/22
Landgericht Itzehoe – Urteil vom 26. April 2024 – 11 S 31/23
§ 19 Abs. 1 und Abs. 2 Nr. 2 WEG
„(1) Soweit die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums (…) nicht durch Vereinbarung der Wohnungseigentümer geregelt sind, beschließen die Wohnungseigentümer eine ordnungsmäßige Verwaltung (…).
(2) Zur ordnungsmäßigen Verwaltung (…) gehören insbesondere
1. (…)
2. die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums, (…)“
„Unterbleibt eine notwendige Beschlussfassung, kann das Gericht auf Klage eines Wohnungseigentümers den Beschluss fassen (Beschlussersetzungsklage)“.
Karlsruhe, den 15. Dezember 2025
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
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