Zur Auslegung der Formulierung „nach vollständiger Fertigstellung“ in der Ratenzahlungsbestimmung eines Bauträgervertrags. (Urteil des BGH 7. Zivilsenat)

Die Klägerin fordert restliche Vergütung aus einem Bauträgervertrag.

Die Klägerin errichtete in Berlin eine Wohnanlage mit 276 Wohn- und Gewerbeeinheiten sowie einer Tiefgarage. Am 13. Juni 2016 schlossen die Parteien vor dem Streithelfer der Klägerin einen notariellen „Wohnungseigentumskaufvertrag mit Auflassung“ (im Folgenden: Bauträgervertrag) betreffend den Erwerb und die bauliche Herstellung des Wohnungseigentumsrechts Nr. 115, verbunden mit einem 43/10.000 Miteigentumsanteil an dem Grundstück zu einem Festpreis von 375.942 €. Ziff. II. 3.2 des Bauträgervertrags verpflichtet die Beklagte („Käufer“) zur Zahlung des „Restkaufpreises“ in Höhe von 263.159,40 € in Raten entsprechend dem Bauablauf, wobei die Klägerin („Verkäufer“) die vorletzte Rate in Höhe von 8,4 % „nach Bezugsfertigkeit und Zug um Zug gegen Besitzübergabe“ und die letzte Rate in Höhe von 3,5 % „nach vollständiger Fertigstellung“ fordern kann. Ziff. II. 6.1 des Bauträgervertrags bestimmt, dass das Bauvorhaben bezugsfertig ist, wenn die vereinbarten Leistungen frei von wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängeln erbracht worden sind. Unter Ziff. II. 6.5 heißt es: „Nach Bezugsfertigkeit des Kaufgegenstandes ist der Käufer verpflichtet, das zum Kaufgegenstand gehörende Sondereigentum, das im Bereich des Sondereigentums befindliche Gemeinschaftseigentum einschließlich der Fenster sowie etwaige mit dem Sondereigentum als Sondernutzungsrecht verbundene Bauteile oder Anlagen abzunehmen. (…) Das Ergebnis der Abnahme wird in einer Niederschrift festgehalten. (…) Der Verkäufer verpflichtet sich, die in der Niederschrift aufgeführten Mängel und etwaige Restarbeiten (…) zu beseitigen bzw. ausführen zu lassen.“ Im Übrigen wird auf den Inhalt des Bauträgervertrags (Anlage K 1) verwiesen.

Am 4. Juni 2019 erklärte die Beklagte die Abnahme des Gemeinschaftseigentums und behielt sich unter Bezugnahme auf ein Gutachten des TÜV Süd vom 24. Mai 2019 vor, für noch bestehende Mängel einen angemessenen Betrag für Mangelbeseitigungskosten einzubehalten. Am 12. Juni 2019 nahm die Beklagte das Sondereigentum unter Vorbehalt von Mängeln ab, welche in einem Abnahmeprotokoll festgehalten wurden (Anlage B 1).

Die Klägerin stellte am 4. Oktober 2019 der Beklagten die letzte Rate über 3,5 % in Höhe von 13.157,97 € in Rechnung. Die Beklagte zahlte hierauf nur 357,97 €, den Restbetrag behielt sie als Sicherheit wegen Mängeln am Sondereigentum ein, deren Beseitigung 6.400 € kosten werde.

Mit ihrer Klage hat die Klägerin beantragt, die Beklagte zu verurteilen, an sie 12.800 € zuzüglich Zinsen zu zahlen. Die Beklagte hat sich erstinstanzlich auf fehlende Fälligkeit wegen der Nichtbeseitigung der Mängel, welche sie sich bei der Abnahme des Sondereigentums vorbehalten hat, und wegen nicht fertig gestellter Baubereiche des Gemeinschaftseigentums berufen sowie weitere Mängel gerügt.

Das Landgericht hat die Klage durch Urteil vom 7. März 2022 als derzeit unbegründet abgewiesen. Es könne dahinstehen, ob Mängel am Sondereigentum vorlägen. Die Schlusszahlung sei nicht fällig, weil erhebliche Teile der Außenanlagen, unter anderem der zur Wohnanlage gehörende Gehweg, nicht fertiggestellt seien.

Gegen dieses Urteil hat die Klägerin Berufung eingelegt. Das Berufungsgericht hat Beweis erhoben über das Vorliegen von Mängeln am Sondereigentum. Im Berufungsverfahren hat die Beklagte ihr Verteidigungsvorbringen hinsichtlich des Gemeinschaftseigentums auf ein Leistungsverweigerungsrecht wegen Mängeln beschränkt, welche aus einem Gutachten des Sachverständigen D:     vom 13. Mai 2024 hervorgingen. Sie hat die Aufrechnung mit einer Forderung in Höhe von 14.400,14 € erklärt, welche sich aus der Kaufpreisanpassungsklausel des Bauträgervertrags ergebe, wenn die Wohnfläche nach der Wohnflächenverordnung und nicht nach der Bestimmung in Ziff. II. 2.1 des Bauträgervertrags, die unwirksam sei, bemessen werde.

Die Berufung hat teilweise Erfolg gehabt. Das Berufungsgericht hat das Urteil des Landgerichts abgeändert und die Beklagte verurteilt, an die Klägerin 6.969 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 19. Oktober 2020 und sechs weitere Einzelbeträge im Gesamtumfang von 5.831 € – jeweils Zug um Zug gegen Beseitigung näher bezeichneter Mängel – zu zahlen; es hat die Klage im Übrigen abgewiesen und die weitergehende Berufung zurückgewiesen.

Mit der vom Berufungsgericht zugelassenen Revision begehrt die Beklagte, das Urteil des Berufungsgerichts aufzuheben, soweit darin zu ihrem Nachteil erkannt worden ist, und die Berufung der Klägerin vollumfänglich zurückzuweisen.

Die Revision der Beklagten hat Erfolg und führt zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Auf das Schuldverhältnis sind das Bürgerliche Gesetzbuch und die Verordnung über Abschlagszahlungen bei Bauträgerverträgen in der Fassung anzuwenden, die für ab dem 1. Januar 2009 bis zum 31. Dezember 2017 geschlossene Verträge gilt, Art. 229 § 19 Abs. 1, § 39 EGBGB.

Das Berufungsgericht, dessen Entscheidung in ZfBR 2025, 647 veröffentlicht ist, hat, soweit für das Revisionsverfahren von Bedeutung, ausgeführt:

Der Zahlungsanspruch der Klägerin sei fällig, in Höhe eines Teilbetrags von insgesamt 5.831 € allerdings nur Zug um Zug gegen Beseitigung von sechs näher bezeichneten Mängeln im Bereich des Sondereigentums.

Die Schlussrate sei fällig. Die vertragliche Fälligkeitsvoraussetzung der letzten Rate, die vollständige Fertigstellung des erworbenen Objekts, liege vor. Es erscheine folgerichtig, bei Verträgen, die einen an die Bestimmungen der Makler- und Bauträgerverordnung (MaBV) angelehnten Zahlungsplan enthielten, an den Fälligkeitsbegriff der Makler- und Bauträgerverordnung anzuknüpfen, um im Sinne der praktischen Handhabung einen Gleichlauf zwischen dem gewerberechtlichen und dem zivilrechtlichen Fertigstellungsbegriff zu erreichen. Ob und welche Mängel einer vollständigen Fertigstellung im Sinne von § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 MaBV und damit der Fälligkeit der Schlussrate entgegenstünden, sei umstritten. Es dürften jedenfalls keine wesentlichen Mängel mehr vorliegen. Vollständige Fertigstellung liege vor, wenn das erworbene Objekt entweder abgenommen worden sei oder jedenfalls Abnahmereife vorliege. Im Streitfall sei beides gegeben. Mängel, die im Abnahmeprotokoll aufgeführt seien oder ansonsten am schon abgenommenen Sonder- und Gemeinschaftseigentum bestünden, begründeten zugunsten des Erwerbers nur eine Mängeleinrede mit der Folge einer Zug-um-Zug-Verurteilung. Dies entspreche den zivilrechtlichen Wertungen in § 640 BGB und § 641 BGB, wonach die Vergütung bei Abnahme oder Abnahmereife fällig werde und der Erwerber bei Mängeln ein Leistungsverweigerungsrecht nach § 641 Abs. 3 BGB geltend machen könne. In der praktischen Anwendung habe diese Auffassung einen gewichtigen Vorteil, denn bei Streit um die Fälligkeit der Schlussrate, der der Erwerber verschiedene Mängel entgegenhalte, könnte der vorgebrachte Mängelkatalog im ersten Schlussratenprozess abschließend geklärt werden. Der Erwerber sei durch die Mängeleinrede hinreichend geschützt.

Die Forderung sei nicht durch Aufrechnung erloschen, denn die Gegenforderung bestehe nicht.

In der Beweisaufnahme hätten sich von den zwölf geltend gemachten Mängeln des Sondereigentums insgesamt sechs bestätigt, welche einen Mängelbeseitigungsaufwand von 2.915,50 € brutto erforderten. Dies betreffe die in der Niederschrift zur Abnahme festgestellten Mängel an der Tür zum Schlafzimmer, den Sockelleisten im Flur und den Eckschienen der Wandfliesen im Badezimmer sowie die später gerügten Mängel an der Tür zum Badezimmer und den Fenstern des Wohn- und des Kinderzimmers. Die Beklagte könne gemäß § 641 Abs. 3 BGB für jeden Mangel jeweils das Doppelte der geschätzten Mangelbeseitigungskosten einbehalten.

Soweit die Beklagte sich auf Mängel am Gemeinschaftseigentum berufe, stehe ihr kein Leistungsverweigerungsrecht zu. Auf Mängel des Gemeinschaftseigentums im ersten Bauabschnitt, in der sich die streitgegenständliche Wohnung befinde, berufe die Beklagte sich nicht mehr, sondern nur noch auf Mängel, welche der Sachverständige D:     am Gemeinschaftseigentum festgestellt habe. Diese lägen sämtlich im zweiten Bauabschnitt, worauf sich die Herstellungsverpflichtung der Klägerin gegenüber der Beklagten nicht erstreckt habe.

Das hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand.

Zu Unrecht hat das Berufungsgericht angenommen, die letzte Rate sei fällig, weil von der hierfür erforderlichen vollständigen Fertigstellung auszugehen sei. Hierbei hat es rechtsfehlerhaft die Auslegung des Bauträgervertrags unterlassen, weil es davon ausgegangen ist, die Fälligkeit sei abstrakt nach § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 MaBV zu bestimmen.

1. Das Berufungsgericht geht, von der Revision unangegriffen davon aus, dass die Klägerin einen Anspruch auf Zahlung der restlichen Vergütung aus dem Bauträgervertrag in Höhe von 12.800 € hat.

2. Der Anspruch ist jedoch nicht fällig, denn der für den Abruf der letzten Rate vertraglich geschuldete Zustand „nach vollständiger Fertigstellung“ ist nicht erreicht. Die Klägerin ist ihrer Verpflichtung nach Ziff. II. 6.5 des Bauträgervertrags, die in der Niederschrift zur Abnahme des Sondereigentums vom 12. Juni 2019 aufgeführten Mängel zu beseitigen, bislang nicht nachgekommen, was der Fälligkeit der Klageforderung entgegensteht.

a) Nach Ziff. II. 3.2 des Bauträgervertrags ist die letzte Rate „nach vollständiger Fertigstellung“ zu leisten. Wann diese Voraussetzung erfüllt ist, ist durch Auslegung des Bauträgervertrags zu ermitteln (vgl. BGH, Urteil vom 30. April 1998 – VII ZR 47/97, BauR 1998, 783, juris Rn. 15).

aa) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts ist die Ratenzahlungsbestimmung des Bauträgervertrags eine Allgemeine Geschäftsbedingung, die von der Klägerin als Unternehmerin gestellt ist, § 305 Abs. 1 Satz 1 BGB. Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind. Dabei ist in erster Linie der Wortlaut der auszulegenden Klausel maßgeblich. Ist der Wortlaut nicht eindeutig, kommt es entscheidend darauf an, wie die Klausel aus der Sicht der typischerweise an Geschäften dieser Art beteiligten Verkehrskreise zu verstehen ist. Dabei sind auch der Sinn und Zweck einer Klausel sowie systematische Gesichtspunkte zu berücksichtigen. Eine Formularklausel ist vor dem Hintergrund des gesamten Formularvertrags zu interpretieren (st. Rspr., vgl. nur BGH, Urteil vom 19. Januar 2023 – VII ZR 34/20 Rn. 29 f. m.w.N., BGHZ 236, 96).

bb) Nach dieser Maßgabe ergibt die objektive Auslegung der Bestimmung des Bauträgervertrags der Parteien, welche der Senat selbst vornehmen kann (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2005 – X ZR 60/04, BGHZ 163, 321, juris Rn. 21), dass die letzte Rate jedenfalls erst dann fällig ist, wenn die Klägerin die in der Niederschrift zur Abnahme des Sondereigentums aufgeführten Mängel beseitigt hat.

(1) Was unter vollständiger Fertigstellung im Sinne von Ziff. II. 3.2 des Bauträgervertrags zu verstehen ist, ist im Vertrag nicht ausdrücklich bestimmt. Dass der Ratenzahlungsplan des Bauträgervertrags weitgehend mit der Ratenzahlungsregelung in der dem öffentlichen Recht zugehörigen Makler- und Bauträgerverordnung übereinstimmt und die Formulierung „vollständige Fertigstellung“ in Ziff. II. 3.2 des Vertrags wörtlich § 3 Abs. 2 Satz 2 Nr. 2 letzter Spiegelstrich MaBV entspricht, erlaubt gleichfalls keinen eindeutigen Schluss auf ein bestimmtes Verständnis. Dies gilt schon deshalb, weil nicht erkennbar ist, dass ein durchschnittlicher Vertragspartner des Verwenders die Klausel allein aufgrund der sprachlichen Übereinstimmung mit der vorgenannten Bestimmung der Makler- und Bauträgerverordnung in einer bestimmten Weise verstehen wird, zumal diese Verordnung im Bauträgervertrag nicht erwähnt wird.

(2) Der Gesamtzusammenhang der Regelungen des Bauträgervertrags der Parteien ergibt dagegen zweifelsfrei, dass der Begriff der „vollständigen Fertigstellung“, wie die Parteien ihn in ihrem Vertrag verwendet haben, nicht mit der „Abnahmereife“ gleichzusetzen ist, wie das Berufungsgericht allein unter Rückgriff auf § 3 Abs. 2 MaBV angenommen hat. Es kommt deshalb für die Entscheidung des Rechtsstreits im Ergebnis auch nicht darauf an, wie der Begriff der „vollständigen Fertigstellung“ in der Makler- und Bauträgerverordnung zu verstehen ist.

(a) Aus systematischen Gründen ist davon auszugehen, dass die letzte Rate einen Bauzustand verlangt, welcher über denjenigen hinausgeht, der für die Fälligkeit der vorletzten Rate ausreicht. Denn die Differenzierung zwischen den beiden Raten macht nur Sinn, wenn diese bei gewöhnlicher Vertragsabwicklung zu unterschiedlichen Zeitpunkten fällig werden.

(b) Nach dem Vertrag der Parteien war die vorletzte Rate von 8,4 % fällig mit Bezugsfertigkeit Zug um Zug gegen Besitzübergabe. Die Parteien haben ihr Verständnis der Bezugsfertigkeit in Ziff. II. 6.1 und 6.2 des Bauträgervertrags definiert. Bezugsfertigkeit liegt hiernach vor, wenn die vereinbarten Leistungen frei von wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängeln erbracht worden sind. Noch nicht durchführbare technische Einregelarbeiten stehen der Bezugsfertigkeit ebenso wenig entgegen wie die Unfertigkeit der Außenanlagen und Zuwegungen, sofern ein verkehrssicherer Zugang zum Sondereigentum gegeben ist und die Ver- und Entsorgungsleitungen in Betrieb genommen sind. Ziff. II. 6.5 bestimmt weiter, dass der Erwerber nach Eintritt der Bezugsfertigkeit das Sondereigentum und das in dessen Bereich befindliche Gemeinschaftseigentum abzunehmen hat, der Bauträger verpflichtet sich, die im Abnahmetermin in einer Niederschrift aufgeführten Mängel zu beseitigen und etwaige Restarbeiten ausführen zu lassen. Da hiernach die für die Fälligkeit der vorletzten Rate erforderliche Bezugsfertigkeit gegeben ist, wenn – vorbehaltlich der geregelten Ausnahmen – das Objekt fertiggestellt und das Sondereigentum sowie die in dessen Bereich liegenden Teile des Gemeinschaftseigentums keine wesentlichen, die Funktionsfähigkeit beeinträchtigenden Mängel aufweisen, ist für die „vollständige Fertigstellung“ als Voraussetzung für die Fälligkeit der letzten Rate ein darüber hinausgehender Grad der Fertigstellung zu verlangen. Im Hinblick auf Ziff. II. 6.5 des Vertrags, der die Pflichten der Parteien in Bezug auf das Sondereigentum und das in dessen Bereich liegende Gemeinschaftseigentum nach Eintritt der Bezugsfertigkeit regelt, darf ein durchschnittlicher Vertragspartner des Verwenders erwarten, die letzte Rate erst zahlen zu müssen, wenn der Bauträger seine Verpflichtung erfüllt hat, die bei der Abnahme in der Niederschrift aufgeführten Mängel zu beseitigen und Restarbeiten zu erledigen.

cc) Der Umstand, dass nach Ziffer II. 3.1 des Bauträgervertrags die Sicherheit in Höhe von 5 % des „Kaufpreises“ für die rechtzeitige Herstellung des „Kaufgegenstands“ zurückzugeben ist, wenn dieser ohne wesentliche Mängel fertiggestellt ist und etwaige wesentliche Mängel beseitigt sind und dem Erwerber keine Ansprüche mehr wegen verspäteter Fertigstellung zustehen, stellt diese Auslegung nicht in Frage. Es ist nicht ersichtlich, dass hierdurch ein Gleichlauf mit den Fälligkeitsbestimmungen für die Ratenzahlungen vereinbart werden sollte. Die Sicherheitenstellung ist in dieser Form in der Makler- und Bauträgerverordnung vorgeschrieben und dient dem Schutz des Erwerbers davor, dass trotz seiner finanziellen Vorleistungen das Objekt nicht fertiggestellt wird. Diese Absicherung bezweckt aber nur einen Mindestschutz und sichert nicht das primäre Interesse des Erwerbers an der vollständigen und mangelfreien Fertigstellung des Objekts (vgl. BGH, Urteil vom 22. Juli 2020 – III ZR 293/09 Rn. 18, BGHZ 186, 335).

b) Nach den nicht angegriffenen Feststellungen des Berufungsgerichts liegen die im Abnahmeprotokoll des Sondereigentums vom 12. Juni 2019 aufgelisteten Mängel an der Tür zum Schlafzimmer, den Sockelleisten und den Wandfliesen im Bad vor. Sie sind bislang nicht beseitigt, so dass die Klägerin ihre Verpflichtung nach Ziffer II. 6.5, die anlässlich der Abnahme des Sondereigentums in der Niederschrift aufgeführten Mängel zu beseitigen, nicht erfüllt hat mit der Folge, dass die letzte Rate nicht fällig ist. Auf die zeitlich nach der Abnahme gerügten, nach den Feststellungen des Berufungsgerichts bestehenden Mängel an der Tür zum Badezimmer und den Fenstern des hofseitigen Wohnzimmers und des Kinderzimmers sowie auf die gerügten Mängel des Gemeinschaftseigentums kommt es danach nicht an.

Auf die Revision der Beklagten ist das Urteil des Berufungsgerichts gemäß § 562 Abs. 1 ZPO aufzuheben, soweit zu ihrem Nachteil entschieden worden ist. Der Senat kann in der Sache selbst entscheiden, da nach dem festgestellten Sachverhältnis die Sache zur Endentscheidung reif ist, § 563 Abs. 3 ZPO.

Die Klage ist mangels Fälligkeit der Klageforderung derzeit unbegründet. Die Berufung der Klägerin hat keinen Erfolg und ist zurückzuweisen, was im Ergebnis zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils führt.

Die Ausführungen des Berufungsgerichts, mit denen es die – als Hilfsaufrechnung auszulegende – Aufrechnung der Beklagten zurückgewiesen hat, sind danach gegenstandslos. Die Beklagte hat, was das Berufungsgericht nicht bedacht hat, mit der Erklärung der Hilfsaufrechnung der Sache nach eine Anschlussberufung hilfsweise unter der auflösenden Bedingung erhoben, dass die Berufung der Klägerin zurückgewiesen wird. Diese innerprozessuale Bedingung ist eingetreten.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 Satz 1, § 97 Abs. 1, § 101 Abs. 1 ZPO.