Verhandlungstermin am 10. Juli 2026 um 9:00 Uhr in Sachen V ZR 165/25 (Streetart-Fassadengemälde in einer Gemeinschaft von Wohnungseigentümern)
Ausgabejahr2026
Erscheinungsdatum08.06.2026
Nr. 103/2026
Der unter anderem für das Wohnungseigentumsrecht zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat darüber zu entscheiden, ob die Wohnungseigentümer mehrheitlich die Anbringung eines großformatigen Streetart-Gemäldes („Mural“) auf einer zur Wohnanlage gehörenden Hochhausfassade beschließen können.
Sachverhalt:
Der Verein „Urbaner Kunstraum Wuppertal – UKW“ bot der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer an, die Fassade eines zur Anlage gehörenden Hochhauses im Rahmen eines von dem Oberbürgermeister der Stadt unterstützten Projekts auf eigene Kosten durch eine internationale Street-Art-Künstlerin gestalten zu lassen. Das Bild soll möglichst lange (mehr als zehn Jahre) an der Fassade bleiben. Nach Ablauf von fünf Jahren ist die Eigentümergemeinschaft jedoch frei in ihrer Entscheidung, was mit der Fassade passieren soll. Sie dürfte z.B. wieder überstrichen und/oder gedämmt werden.
Die Wohnungseigentümer ermächtigten die Verwalterin durch mehrheitlichen Beschluss, den von dem Verein angebotenen Gestattungsvertrag abzuschließen. Der klagende Wohnungseigentümer hält dies für unzulässig, weil das Gemälde die Wohnanlage grundlegend umgestalte und offenbleibe, wie das Kunstwerk letztlich aussehen werde.
Bisheriger Prozessverlauf:
Das Amtsgericht hat die von dem Kläger erhobene Anfechtungsklage abgewiesen. Seine Berufung hatte keinen Erfolg. Mit der von dem Landgericht zugelassenen Revision will der Kläger weiterhin erreichen, dass der Beschluss für ungültig erklärt wird.
Nach Auffassung des Landgerichts, dessen Entscheidung in ZMR 2026, 242 veröffentlicht ist, entspricht der angefochtene Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung. Auch wenn bei der Beschlussfassung noch nicht festgestanden habe, wie das Kunstwerk aussehen werde, sei der Beschluss hinreichend bestimmt. Denn das Wesen der Kunst als freie schöpferische Gestaltung erlaube keine nähere Festlegung und mit der Bezeichnung des Nordgiebels und der ungefähren Größe des Kunstwerks werde ausreichend erkennbar, welche bauliche Veränderung in Folge des Beschlusses vorgenommen werden solle. Die Anbringung des Kunstwerks gestalte die Wohnanlage auch nicht im Sinne von § 20 Abs. 4 Alt. 1 WEG grundlegend um. Denn bei einer lediglich farblichen Veränderung sei dies nur in Ausnahmefällen anzunehmen. Die Anbringung des Fassadengemäldes betreffe nur die Nordseite eines der Häuser der Anlage und füge sich zudem in ein Ensemble mehrerer Kunstwerke entlang der Talachse der Stadt ein.
Der Kläger bringt dagegen mit der Revision vor, das Projekt hätte vorab mittels Skizzen und Entwürfen konkretisiert werden müssen, da die Wohnungseigentümer ein berechtigtes Interesse daran hätten, das Kunstwerk wenigstens in groben Zügen im Voraus zu kennen. Es gehe zudem um eine massive optische Veränderung, da die Fassade derzeit neutral und in einem einheitlich hellen Farbton gestaltet sei, während es sich bei vergangenen Werken der Künstlerin um monumentale Darstellungen von ineinander verschlungenen Personengruppen in vorwiegend dunklen Farbtönen handele. Aufgrund des Urheberpersönlichkeitsrechts der Künstlerin sei zudem zu befürchten, dass die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer die Fassade zukünftig nicht mehr anderweitig nutzen könne.
Vorinstanzen:
Amtsgericht Wuppertal – Urteil vom 11.12.2024 – 95b C 72/24
Landgericht Düsseldorf – Urteil vom 21.07.2025 – 25 S 2/25
Die maßgeblichen Vorschriften lauten:
(1) Maßnahmen, die über die ordnungsmäßige Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen (bauliche Veränderungen), können beschlossen oder einem Wohnungseigentümer durch Beschluss gestattet werden.
(2) …
(3) …
(4) Bauliche Veränderungen, die die Wohnanlage grundlegend umgestalten oder einen Wohnungseigentümer ohne sein Einverständnis gegenüber anderen unbillig benachteiligen, dürfen nicht beschlossen und gestattet werden; sie können auch nicht verlangt werden.
Das Gericht kann auf Klage eines Wohnungseigentümers einen Beschluss für ungültig erklären (Anfechtungsklage) oder seine Nichtigkeit feststellen (Nichtigkeitsklage).
Karlsruhe, den 8. Juni 2026
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
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