Verhandlungstermin am 21. Mai 2026 um 9:00 Uhr in Sachen I ZR 111/25 (Reichweite des Halbteilungsgrundsatzes beim Erwerb eines Einfamilienhauses)
Ausgabejahr2026
Erscheinungsdatum13.01.2026
Nr. 009/2026
Der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat darüber zu entscheiden, ob der in § 656c BGB vorgesehene Grundsatz der hälftigen Teilung der Maklerprovision zwischen Käufer und Verkäufer beim Kauf eines Einfamilienhauses auch dann gilt, wenn der Makler sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer tätig wird, es sich bei der vermittelten Immobilie nach den objektiven Gegebenheiten nicht um ein Einfamilienhaus handelt, der Käufer sie jedoch als solches nutzen will und diesen Erwerbszweck dem Makler nach Abschluss des Maklervertrags offenlegt.
Sachverhalt:
Der als Immobilienmakler tätige Kläger vermittelte dem Beklagten auf der Grundlage eines zwischen den Parteien geschlossenen Maklervertrags ein Grundstück mit aufgebautem Haus. Die als vermietetes Zweifamilienhaus inserierte Immobilie besteht aus zwei Wohneinheiten, die im Zeitpunkt des Kaufvertragsschlusses an zwei Mietparteien vermietet waren. Im notariellen Kaufvertrag wurde die Immobilie als Zweifamilienhaus bezeichnet.
Der Kläger verlangt vom Beklagten die Zahlung einer Maklerprovision in Höhe von 6 % des Kaufpreises zuzüglich Umsatzsteuer. Der Beklagte hält den Maklervertrag wegen Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz für unwirksam. Er hat behauptet, der Erwerb des Objekts habe seinen Wohnzwecken und denen seiner Familie dienen sollen. Er habe den Maklervertrag über das Internet abgeschlossen, noch bevor er sich zu diesem Erwerbszweck habe äußern können. Er habe dem Kläger bei den dem Abschluss des Maklervertrags nachfolgenden Besichtigungsterminen diesen Erwerbszweck mitgeteilt.
Bisheriger Prozessverlauf:
Das Landgericht hat der Klage auf Zahlung der Maklerprovision stattgegeben. Die Berufung des Beklagten hatte keinen Erfolg.
Zur Begründung hat das Berufungsgericht ausgeführt, die Parteien hätten einen Maklervertrag abgeschlossen, aufgrund dessen der Kläger eine Vermittlungsleistung erbracht habe. Der Maklervertrag sei nicht wegen Verstoßes gegen den Halbteilungsgrundsatz nach § 656c Abs. 2 Satz 1 BGB unwirksam. Bei der vermittelten Immobilie handele es sich um ein Zweifamilienhaus und nicht um ein Einfamilienhaus. Für die Einordnung als Einfamilienhaus im Sinne der §§ 656a ff. BGB sei der für den Makler erkennbare Erwerbszweck des Erwerbers maßgeblich. Um ein Einfamilienhaus im Sinne dieser Vorschriften handele es sich dann, wenn der Erwerb des nachzuweisenden oder zu vermittelnden Objekts für den Makler bei Abschluss des Maklervertrags mit dem Erwerber erkennbar Wohnzwecken der Mitglieder eines einzelnen Haushalts diene. Dieser Wohnzweck ergebe sich in erster Linie aus den objektiven Gegebenheiten und insbesondere aus der Beschaffenheit der Immobilie. Sofern dies wie bei der streitgegenständlichen Immobilie nicht der Fall sei, sei es Sache des Erwerbers, dem Makler den Wohnzweck bereits bei Abschluss des Maklervertrags erkennbar zu machen. Eine Offenlegung des Erwerbszwecks nach Abschluss des Maklervertrags sei unerheblich.
Mit der vom Bundesgerichtshof zugelassenen Revision verfolgt der Beklagte seinen Antrag auf Klageabweisung weiter.
Vorinstanzen:
LG Berlin II – Urteil vom 29. August 2024 – 85 O 10/23
Kammergericht Berlin – Beschluss vom 24. April 2025 – 10 U 19/25
Die maßgebliche Vorschrift lautet:
(1) Lässt sich der Makler von beiden Parteien des Kaufvertrags über eine Wohnung oder ein Einfamilienhaus einen Maklerlohn versprechen, so kann dies nur in der Weise erfolgen, dass sich die Parteien in gleicher Höhe verpflichten. Vereinbart der Makler mit einer Partei des Kaufvertrags, dass er für diese unentgeltlich tätig wird, kann er sich auch von der anderen Partei keinen Maklerlohn versprechen lassen. Ein Erlass wirkt auch zugunsten des jeweils anderen Vertragspartners des Maklers. Von Satz 3 kann durch Vertrag nicht abgewichen werden.
(2) Ein Maklervertrag, der von Absatz 1 Satz 1 und 2 abweicht, ist unwirksam. § 654 bleibt unberührt.
Karlsruhe, den 13. Januar 2026
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
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