Verhandlungstermin am 17. Januar 2025 um 9.00 Uhr in Sachen V ZR 153/23, Saal E 101 (Grundstücksräumung nach Aufhebung des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren)
Ausgabejahr2024
Erscheinungsdatum18.09.2024
Nr. 183/2024
Der unter anderem für Ansprüche aus Besitz und Eigentum zuständige V. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs verhandelt über ein Verfahren, in dem über die wechselseitigen Ansprüche von Eigentümer und Ersteher nach Aufhebung des Zuschlags im Zwangsversteigerungsverfahren zu entscheiden ist.
Sachverhalt:
Der Kläger war seit 1993 als Eigentümer eines Grundstücks im Grundbuch eingetragen. Ab dem Jahr 2008 wurde die Zwangsversteigerung in das Grundstück betrieben. Im Jahr 2010 erhielt die Beklagte zu 1 den Zuschlag für das Grundstück und wurde als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Zusammen mit dem Beklagten zu 2, ihrem Ehemann, ließ sie ein auf dem Grundstück befindliches Wochenendhaus abreißen und ein neues Wohnhaus errichten, das die Beklagten seit 2012 bewohnen. Zur Sicherung der für den Hausbau aufgenommenen Kredite wurde das Grundstück mit einer Grundschuld über 280.000 € nebst Zinsen belastet. Der Zuschlagsbeschluss wurde 2014 auf Betreiben des Klägers, der erst nach dem Zuschlag Kenntnis von der Zwangsversteigerung erlangt hatte, rechtskräftig aufgehoben.
Bisheriger Prozessverlauf:
Mit der Klage nimmt der Kläger die Beklagte zu 1 auf Grundbuchberichtigung und beide Beklagten auf Räumung und Herausgabe des Grundstücks, Beseitigung des Hauses, Zahlung von Nutzungsersatz und Löschung der Grundschuld in Anspruch. Die Beklagten beantragen die Abweisung der Klage und machen unter anderem ein Zurückbehaltungsrecht wegen der von ihnen getätigten Aufwendungen für den Hausbau geltend, die sie auf mindestens 500.000 € beziffern.
Nachdem die Klage vor dem Landgericht nur teilweise Erfolg hatte, hat das Oberlandesgericht ihr auf die Berufung des Klägers weitgehend stattgegeben. Es hat die Beklagte zu 1 zur Grundbuchberichtigung und beide Beklagten zur Räumung und Herausgabe des Grundstücks, Beseitigung des Wohnhauses, zur Zahlung einer Nutzungsentschädigung von 6.041,67 € und zur Löschung der Grundschuld verurteilt. Mit der von dem Bundesgerichtshof zugelassenen Revision (vgl. Pressemitteilung Nr. 136/2024) verfolgen die Beklagten ihr Klageabweisungsbegehren weiter.
Nach Auffassung des Berufungsgerichts hat der Kläger gegen die Beklagte zu 1 einen Anspruch auf Grundbuchberichtigung aus § 894 BGB. Der Kläger habe sein Eigentum an dem Grundstück nicht durch den im Zwangsversteigerungsverfahren erteilten Zuschlag verloren. Denn mit dem Aufhebungsbeschluss seien die Wirkungen des Zuschlags rückwirkend entfallen. Da der Aufhebungsbeschluss rechtskräftig sei, komme es nicht darauf, ob er inhaltlich oder verfahrensrechtlich fehlerhaft sei. Die Beklagte zu 1 könne sich nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen ihrer Aufwendungen für den Hausbau berufen. Nach der – allerdings umstrittenen – höchstrichterlichen Rechtsprechung handele es sich dabei nicht um Verwendungen auf das Grundstück. Selbst wenn man das anders sehen wollte, handele es sich jedenfalls nicht um nützliche Verwendungen i.S.d § 996 BGB, weil der Kläger zugleich die Beseitigung des Hauses verlange und ihm daher keine Werterhöhung verbleibe.
Der Kläger könne als Eigentümer zudem Räumung und Herausgabe des Grundstücks sowie Nutzungsersatz iHv 6.041,67 € verlangen. Der Anspruch auf Beseitigung des Wohnhauses ergebe sich aus § 1004 Abs. 1 BGB. Die Beklagten seien Störer, weil sie das Grundstück des Klägers rechtswidrig nutzten und damit dessen Eigentum beeinträchtigten. Schließlich stehe dem Kläger gegen die Beklagten ein Anspruch auf Löschung der Grundschuld aus ungerechtfertigter Bereicherung zu. Die Beklagten hätten durch die Belastung des Grundstücks auf Kosten des Klägers ohne Rechtsgrund die Sicherung ihres Darlehens erlangt.
Vorinstanzen:
LG Potsdam – Urteil vom 5. Juni 2020 – 1 O 330/14
OLG Brandenburg – Urteil vom 29. Juni 2023 – 5 U 81/20 (veröffentlicht u.a. in NJW 2023, 2646)
Die maßgeblichen Vorschriften lauten:
§ 894 BGB Berichtigung des Grundbuchs
Steht der Inhalt des Grundbuchs in Ansehung eines Rechts an dem Grundstück, eines Rechts an einem solchen Recht oder einer Verfügungsbeschränkung der in § 892 Abs. 1 bezeichneten Art mit der wirklichen Rechtslage nicht im Einklang, so kann derjenige, dessen Recht nicht oder nicht richtig eingetragen oder durch die Eintragung einer nicht bestehenden Belastung oder Beschränkung beeinträchtigt ist, die Zustimmung zu der Berichtigung des Grundbuchs von demjenigen verlangen, dessen Recht durch die Berichtigung betroffen wird.
§ 996 BGB Nützliche Verwendungen
Für andere als notwendige Verwendungen kann der Besitzer Ersatz nur insoweit verlangen, als sie vor dem Eintritt der Rechtshängigkeit und vor dem Beginn der in § 990 bestimmten Haftung gemacht werden und der Wert der Sache durch sie noch zu der Zeit erhöht ist, zu welcher der Eigentümer die Sache wiedererlangt.
§ 1004 BGB Beseitigungs- und Unterlassungsanspruch
(1) Wird das Eigentum in anderer Weise als durch Entziehung oder Vorenthaltung des Besitzes beeinträchtigt, so kann der Eigentümer von dem Störer die Beseitigung der Beeinträchtigung verlangen. Sind weitere Beeinträchtigungen zu besorgen, so kann der Eigentümer auf Unterlassung klagen.
(2) […]
Karlsruhe, den 18. September 2024
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