Verhandlungstermin am 9. Februar 2023 um 10.00 Uhr in Sachen I ZR 113/22 (Formbedürftigkeit einer Reservierungsvereinbarung)
Ausgabejahr2022
Erscheinungsdatum22.11.2022
Nr. 168/2022
Der unter anderem für das Maklerrecht zuständige I. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs hat über die Wirksamkeit der Vereinbarung einer an einen Immobilienmakler zu zahlenden Gebühr für die Reservierung eines Grundstücks zugunsten privater Kaufinteressenten zu entscheiden.
Sachverhalt:
Die Kläger beabsichtigten den Kauf eines von der Beklagten als Immobilienmaklerin nachgewiesenen Grundstücks mit Einfamilienhaus. Die Parteien schlossen einen Maklervertrag sowie eine schriftliche Reservierungsvereinbarung ab, mit der sich die Beklagte verpflichtete, das Grundstück gegen Zahlung einer Reservierungsgebühr in Höhe von 14,37 % der vereinbarten Maklerprovision bis zu einem festgelegten Datum exklusiv für die Kläger vorzuhalten. Die Kläger nahmen vom Kauf Abstand und verlangen nunmehr von der Beklagten die Rückzahlung der Reservierungsgebühr.
Bisheriger Prozessverlauf:
Das Amtsgericht hat die Klage abgewiesen.
Die dagegen gerichtete Berufung der Kläger hat das Landgericht zurückgewiesen. Die Reservierungsvereinbarung stelle nicht lediglich eine Nebenabrede zum Maklervertrag, sondern eine eigenständige Vereinbarung mit Hauptleistungspflichten dar, die daher nicht der Kontrolle von Allgemeinen Geschäftsbedingungen nach den §§ 307 ff. BGB unterliege. Die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs, der zufolge Klauseln nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam seien, die dem Makler eine bereits gezahlte Reservierungsgebühr unabhängig vom Erfolg seiner Vermittlungstätigkeit zusprächen, sei daher nicht anzuwenden.
Der Abschluss der Vereinbarung sei formfrei möglich gewesen. Die Vorschrift des § 311b Abs. 1 Satz 1 BGB, wonach Verträge über Grundstücke der notariellen Beurkundung bedürften, erfasse unmittelbar nur solche Verträge, durch die sich ein Vertragsteil verpflichte, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben. Die Reservierungsvereinbarung sei auch nicht deshalb formbedürftig, weil das vereinbarte Reservierungsentgelt einen unangemessenen Druck auf die Willensfreiheit der Kläger ausgeübt und diese zum Abschluss des Grundstückskaufvertrags gedrängt habe. Der hiefür in der Rechtsprechung für gewerbliche Käufer festgesetzte Schwellenwert von 10 bis 15 % des marktüblichen Maklerlohns, der auch für private Käufer gelte, sei nicht überschritten.
Mit der vom Landgericht zugelassenen Revision verfolgen die Kläger ihr Klagebegehren weiter.
Vorinstanzen:
AG Dresden – Urteil vom 23. April 2021 – 113 C 4884/20
LG Dresden – Urteil vom 10. Juni 2022 – 2 S 292/21
Die maßgeblichen Vorschriften lauten:
Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen.
Ein Vertrag, durch den sich der eine Teil verpflichtet, das Eigentum an einem Grundstück zu übertragen oder zu erwerben, bedarf der notariellen Beurkundung.
Ein Rechtsgeschäft, welches der durch Gesetz vorgeschriebenen Form ermangelt, ist nichtig.
Karlsruhe, den 22. November 2022
Pressestelle des Bundesgerichtshofs
76125 Karlsruhe
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