Räumungspflicht des Gewerbegrundstücks im Insolvenzverfahren: Teilweise Räumung als Masseverbindlichkeit; Instandsetzung der entfernten, mit der Mietsache verbundenen Einrichtung als Masseverbindlichkeit (Urteil des BGH 9. Zivilsenat)

BGH 9. Zivilsenat, Urteil vom 17.09.2020, AZ IX ZR 62/19, ECLI:DE:BGH:2020:170920UIXZR62.19.0

§ 55 Abs 1 Nr 1 InsO, § 258 BGB, § 539 Abs 2 BGB, § 546 BGB

Leitsatz

1. Stellt die Räumungspflicht des Mieters nur eine Insolvenzforderung dar, begründet eine teilweise Räumung durch den Insolvenzverwalter keine Masseverbindlichkeit.

2. Entfernt der Insolvenzverwalter eine Einrichtung, die der Schuldner mit der Mietsache verbunden hat und die im Eigentum des Schuldners steht, stellt die Pflicht zur Instandsetzung der Sache in den vorigen Stand keine Masseverbindlichkeit dar, wenn der Insolvenzverwalter dabei den Rahmen einer teilweisen Erfüllung der Räumungspflicht nicht überschreitet.

Verfahrensgang

vorgehend KG Berlin, 25. Februar 2019, Az: 8 U 6/18, Urteil
vorgehend LG Berlin, 5. Dezember 2017, Az: 29 O 201/17

Tenor

Auf die Revision des Beklagten wird das Urteil des 8. Zivilsenats des Kammergerichts vom 25. Februar 2019 aufgehoben. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil der 29. Zivilkammer des Landgerichts Berlin vom 5. Dezember 2017 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten der Rechtsmittel.

Von Rechts wegen

Tatbestand

1

Die Klägerin vermietete der f.       GmbH (fortan: Schuldnerin) mit Vertrag vom 16. Oktober 2001 eine Teilfläche des Grundstücks L.               in B.    zur Lagerung von Materialien und zur Errichtung einer Lagerhalle. Die Schuldnerin errichtete auf dem Grundstück eine Leichtbaumetallhalle. Sie verpflichtete sich im Mietvertrag, die von ihr erstellten baulichen Anlagen bei Vertragsbeendigung zu entfernen. Mit Beschluss vom 1. April 2016 eröffnete das Insolvenzgericht das Insolvenzverfahren über das Vermögen der Schuldnerin und bestellte den Beklagten zum Insolvenzverwalter. Der Beklagte kündigte den Mietvertrag zum 31. Juli 2016.

2

Die Klägerin machte mit Schreiben vom 1. August 2016 geltend, dass der Beklagte das Grundstück nicht zurückgegeben und nicht geräumt habe. Der Beklagte entfernte anschließend unter anderem die Leichtbaumetallhalle, beließ aber die für die Halle von der Schuldnerin eingebauten Fundamente auf dem Grundstück. Mit Schreiben vom 21. Februar 2017 forderte die Klägerin den Beklagten zur Räumung und Wiederherstellung des ursprünglichen Zustands auf.

3

Die Klägerin verlangt eine vollständige Räumung des Grundstücks sowie Zahlung einer Nutzungsentschädigung von August 2016 bis März 2017. Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Auf die Berufung der Klägerin hat das Oberlandesgericht den Beklagten verurteilt, die für die Halle errichteten Fundamente abzubrechen und das Abbruchmaterial zu entfernen sowie eine Nutzungsentschädigung für die Zeit vom 21. Februar 2017 bis Ende März 2017 in Höhe von 9.527,25 € zu bezahlen. Die weitergehende Berufung der Klägerin hat das Berufungsgericht zurückgewiesen. Mit seiner vom Senat zugelassenen Revision erstrebt der Beklagte die Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

Entscheidungsgründe

4

Die Revision führt zur Wiederherstellung des landgerichtlichen Urteils.

I.

5

Das Berufungsgericht, dessen Urteil unter anderem in ZIP 2019, 875 veröffentlicht ist, hat ausgeführt, der Beklagte sei verpflichtet, die Fundamente abzubrechen und das Abbruchmaterial zu entfernen. Zwar handele es sich bei der mietvertraglichen Räumungspflicht um eine Insolvenzforderung. Der Räumungsanspruch stelle jedoch eine Masseverbindlichkeit dar, wenn der Insolvenzverwalter einen vertragswidrigen Zustand durch eigene oder ihm zurechenbare Handlungen verursacht habe.

6

Der Beklagte habe in Ausübung des Wegnahmerechts gemäß § 539 Abs. 2 BGB Änderungen an der Mietsache vorgenommen. Dies begründe eine Masseverbindlichkeit. Der Inhalt des Wegnahmerechts ergebe sich aus § 258 Satz 1 BGB. Danach könne der Wegnahmeberechtigte eine Einrichtung ohne weiteres entfernen, sei aber verpflichtet, die Sache wieder in den vorigen Zustand zu versetzen. Daher müsse die Einrichtung vollständig entfernt werden und dürfe sich der wegnahmeberechtigte Mieter nicht darauf beschränken, wertvolle Bestandteile zu entfernen und dem Vermieter den Rest zu belassen. Übe der Insolvenzverwalter dieses Wegnahmerecht aus, verändere er durch eine Handlung im Sinne des § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO die Mietsache. Daher sei die Pflicht zur Wiederherstellung des vorigen Zustands eine Masseverbindlichkeit. Dies treffe auf die Fundamente der Leichtbaumetallhalle zu. Diese habe zwar die Schuldnerin in die Mietsache eingebracht. Mit der Wegnahme der Halle habe der Beklagte jedoch selbst einen vertragswidrigen Zustand herbeigeführt.

7

Der Klägerin stehe weiter ein Anspruch auf Nutzungsentschädigung für die Zeit ab 21. Februar 2017 zu. Es liege ein Vorenthalten der Mietsache im Sinne des § 546a BGB vor. Der Beklagte habe die Halle im Januar/Februar 2017 abgebaut und die Fundamente zurückgelassen. Die Entfernung der Fundamente erfordere nicht unerheblichen Aufwand und Kosten, so dass der Beklagte das Grundstück nur teilweise geräumt habe. Die Klägerin habe den Beklagten mit Schreiben vom 21. Februar 2017 aufgefordert, das Grundstück zu räumen und die erforderlichen Arbeiten zur Wiederherstellung auszuführen.

II.

8

Dies hält rechtlicher Überprüfung nicht stand.

9

1. Zu Unrecht verurteilt das Berufungsgericht den Beklagten, die für die Leichtbaumetallhalle errichteten Fundamente abzubrechen und das Abbruchmaterial zu entfernen. Die auf eine solche Leistung gerichteten Ansprüche der Klägerin stellen im Streitfall keine Masseverbindlichkeiten dar. Die Voraussetzungen des § 55 Abs. 1 InsO sind nicht erfüllt.

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a) Ansprüche der Klägerin auf Räumung des Grundstücks sind nur Insolvenzforderungen.

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aa) Endet der Mietvertrag – wie im Streitfall – nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens, hat wegen des Räumungsanspruchs des Vermieters die Abgrenzung zwischen Masseverbindlichkeit und Insolvenzforderung grundsätzlich danach zu erfolgen, wann das Räumungsgut auf das Mietgrundstück verbracht worden ist. Soweit die zu räumenden Gegenstände und Einrichtungen bereits vor Eröffnung des Insolvenzverfahrens auf dem Mietgrundstück vorhanden waren, begründet der Räumungsanspruch eine Insolvenzforderung (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2001 – IX ZR 327/99, BGHZ 148, 252, 257 f; vom 29. Januar 2015 – IX ZR 279/13, BGHZ 204, 83 Rn. 82 f; vom 11. April 2019 – IX ZR 79/18, ZIP 2019, 1024 Rn. 39). Denn der Räumungsanspruch des Vermieters entsteht aufschiebend bedingt bereits mit Abschluss des Mietvertrags (vgl. BGH, Urteil vom 18. April 2002 – IX ZR 161/01, BGHZ 150, 305, 312). Hiervon geht das Berufungsgericht zutreffend aus.

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bb) Diese Grundsätze gelten auch für Einrichtungen, die der Mieter mit der Mietsache verbunden hat. Waren die Einrichtungen bereits bei Eröffnung des Insolvenzverfahrens vorhanden, stellt der Anspruch auf Beseitigung nur eine Insolvenzforderung dar.

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Der Mieter hat grundsätzlich bei Vertragsende Einrichtungen, Aufbauten oder sonstige bauliche Maßnahmen zu beseitigen (vgl. BGH, Urteil vom 5. April 2006 – VIII ZR 152/05, NJW 2006, 2115 Rn. 18 mwN). Grundlage ist der mietvertragliche Räumungsanspruch. Im Streitfall verpflichtete bereits der Mietvertrag die Schuldnerin, die von ihr erstellte Leichtbaumetallhalle bei Vertragsbeendigung zu entfernen. Fehlt es im Mietvertrag an einer Bestimmung, was im Falle seiner Beendigung mit den bei der Errichtung im Eigentum des Schuldners verbliebenen Einrichtungen geschehen solle, greift die gesetzliche Regelung ein. Danach besteht zugunsten des Mieters ein Wegnahmerecht (§ 539 Abs. 2 BGB) und trifft ihn – als Teil der Räumungspflicht gemäß § 546 Abs. 1 BGB – eine Wegnahmepflicht (vgl. BGH, Urteil vom 27. April 1966 – VIII ZR 148/64, WM 1966, 765, 766 unter 2.; vom 8. Juli 1981 – VIII ZR 326/80, BGHZ 81, 146, 150 mwN; vom 23. Oktober 1985 – VIII ZR 231/84, BGHZ 96, 141, 144 unter II.2). Unabhängig davon, ob die Pflicht des Mieters, Einrichtungen bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen, ausdrücklich im Mietvertrag geregelt ist oder sich aus dem Gesetz ergibt, handelt es sich bei dem insofern bestehenden Anspruch des Vermieters um eine Verbindlichkeit, die – aufschiebend bedingt durch die Beendigung des Mietverhältnisses – bereits mit dem Abschluss des Mietvertrags entsteht.

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cc) Rechtsfehlerhaft meint das Berufungsgericht, dass der Abbau der Leichtbaumetallhalle dazu führe, dass der Beklagte das Grundstück nachteilig verändert habe und deshalb die Räumungspflicht hinsichtlich der auf dem Grundstück verbliebenen Fundamente eine Masseverbindlichkeit darstelle. Der mietvertragliche Räumungsanspruch wird allein unter den Voraussetzungen des § 55 InsO zur Masseverbindlichkeit (BGH, Urteil vom 11. April 2019 – IX ZR 79/18, ZIP 2019, 1024 Rn. 36 mwN). Diese sind im Streitfall nicht erfüllt.

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(1) Masseverbindlichkeiten sind gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO Verbindlichkeiten, die durch Handlungen des Insolvenzverwalters oder in anderer Weise durch die Verwaltung, Verwertung und Verteilung der Insolvenzmasse begründet werden. Weiter gilt dies gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO für Verbindlichkeiten aus gegenseitigen Verträgen, soweit deren Erfüllung zur Insolvenzmasse verlangt wird. Räumungs- und Wiederherstellungspflichten des Mieters werden nach diesen Vorschriften nur zu Masseverbindlichkeiten, soweit es sich um nachteilige Veränderungen handelt, die nach der Eröffnung des Insolvenzverfahrens eingetreten sind (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2015 – IX ZR 279/13, BGHZ 204, 83 Rn. 82 mwN). Damit können nur solche Leistungsansprüche des Vermieters Masseverbindlichkeit sein, die der Insolvenzverwalter durch eigene oder ihm selbst zuzurechnende Handlungen verursacht hat (vgl. BGH, Urteil vom 5. Juli 2001 – IX ZR 327/99, BGHZ 148, 252, 257 unter 2.a).

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(2) Diese Voraussetzungen sind nicht erfüllt, wenn der Insolvenzverwalter eine Räumungsverpflichtung des Schuldners teilweise erfüllt. Stellt der Räumungsanspruch des Vermieters eine Insolvenzforderung dar, bleibt es für den nicht erfüllten Teil dabei, dass es sich um eine Insolvenzforderung handelt.

17

Handlungen des Insolvenzverwalters, die allein der Abwicklung von bereits bei Verfahrenseröffnung bestehenden Rechtsbeziehungen dienen, fallen nicht unter § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO (HK-InsO/Lohmann, 10. Aufl. § 55 Rn. 2). Insolvenzforderungen werden nicht durch eine bloße Beteiligung des Insolvenzverwalters zu Masseverbindlichkeiten (vgl. Schmidt/Thole, InsO, 19. Aufl., § 55 Rn. 8). Auch ein abstraktes Anerkenntnis einer Insolvenzforderung begründet keine Masseverbindlichkeit (BGH, Urteil vom 10. März 1994 – IX ZR 98/93, ZIP 1994, 720, 722). Mietvertragliche Pflichten werden schließlich nicht deshalb zu Masseverbindlichkeiten im Sinne des § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO, weil der Schein einer Inanspruchnahme durch den Insolvenzverwalter vorliegt (vgl. BGH, Urteil vom 21. Dezember 2006 – IX ZR 66/05, ZIP 2007, 340 Rn. 18). Dies gilt auch, wenn der Insolvenzverwalter im Zusammenhang mit der Räumungspflicht Einrichtungen entfernt, mit denen der Schuldner die Mietsache versehen hat. Eine nur teilweise Entfernung einer Einrichtung lässt die Räumungspflicht hinsichtlich der restlichen Einrichtung nicht zu einer Masseverbindlichkeit werden.

18

b) Ebenso wenig führen § 539 Abs. 2 BGB oder § 258 Satz 1 BGB im Streitfall dazu, dass die Pflicht zur Entfernung der Fundamente zu einer Masseverbindlichkeit erstarkt. Maßgeblich ist allein § 55 InsO.

19

aa) Das Wegnahmerecht aus § 539 Abs. 2 BGB berechtigt den Mieter, jederzeit von ihm mit der Mietsache verbundene Einrichtungen abzutrennen, solange er im Besitz der Sache ist (vgl. Staudinger/Emmerich, BGB, 2018, § 539 Rn. 32). Nach Rückgabe der Sache ist der Vermieter im Hinblick auf § 539 Abs. 2 BGB verpflichtet, die Wegnahme zu gestatten (vgl. BGH, Urteil vom 8. Juli 1981 – VIII ZR 326/80, BGHZ 81, 146, 150); dem Mieter steht ein entsprechender Duldungsanspruch zu. Schließlich folgt aus § 539 Abs. 2 BGB ein Aneignungsrecht des Mieters für die Einrichtungen, die aufgrund der Verbindung mit der Mietsache als deren wesentliche Bestandteile in das Eigentum des Vermieters übergegangen sind (vgl. BGH, aaO).

20

§ 258 BGB gestaltet dieses Wegnahmerecht näher aus. Soweit § 258 Satz 1 BGB bestimmt, dass der Wegnahmeberechtigte die Sache im Falle der Wegnahme auf seine Kosten in den vorigen Stand zu versetzen hat, begründet dies keinen selbständigen Anspruch auf Instandsetzung der Sache, sondern begrenzt nur den Umfang des Wegnahmerechts des Berechtigten (BGH, Urteil vom 9. Februar 1966 – VIII ZR 19/64, WM 1966, 371, 373 unter I.4.b). Der Berechtigte darf dieses Recht nur so ausüben, dass der andere durch die Wegnahme keinen Schaden leidet; deshalb muss er die Sache wieder in den Zustand setzen, in dem sie sich vor Anbringung der Einrichtung befand (BGH, aaO). Er darf sich nicht darauf beschränken, allein die wertvollen Teile mitzunehmen, die wertlosen dagegen zurückzulassen (vgl. BGH, Urteil vom 9. Februar 1966 aaO S. 372 unter I.2.; vom 5. Dezember 1969 – V ZR 24/67, WM 1970, 164, 166 unter 3.; Staudinger/Bittner/Kolbe, BGB, 2019, § 258 Rn. 4; Staudinger/Emmerich, BGB, 2018, § 539 Rn. 31). Übt der Wegnahmeberechtigte sein Wegnahmerecht aus, kann der Verpflichtete aufgrund des § 258 BGB von ihm verlangen, dass er den früheren Zustand der Sache wiederherstellt; insoweit begründet dies einen Anspruch des Verpflichteten auf Instandsetzung (vgl. BGH, Urteil vom 9. Februar 1966, aaO; Staudinger/Bittner/Kolbe, BGB, 2019, § 258 Rn. 4; Soergel/Forster, BGB, 13. Aufl., § 258 Rn. 13 ff; MünchKomm-BGB/Krüger, 8. Aufl., § 258 Rn. 7; Erman/Lützenkirchen, BGB, 16. Aufl., § 539 Rn. 17).

21

bb) Die Ausgestaltung des Wegnahmerechts und die mit ihm verbundenen materiell-rechtlichen Pflichten des Schuldners sagen jedoch nichts darüber aus, unter welchen Voraussetzungen die (teilweise) Entfernung einer Einrichtung durch den Insolvenzverwalter eine Masseverbindlichkeit begründet. Dies richtet sich vielmehr nach § 55 Abs. 1 InsO.

22

(1) Die Voraussetzungen des § 55 Abs. 1 Nr. 2 InsO sind nicht erfüllt. Soweit den Wegnahmeberechtigten aus § 258 BGB die Pflicht trifft, die Sache in den vorigen Stand zu versetzen, folgt diese Verbindlichkeit nicht daraus, dass die Erfüllung eines gegenseitigen Vertrags zur Insolvenzmasse verlangt wird.

23

(2) Ebenso wenig erfüllt die teilweise Entfernung einer Einrichtung durch den Insolvenzverwalter die Voraussetzungen des § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO, wenn der Insolvenzverwalter dabei den Rahmen einer teilweisen Erfüllung des mietvertraglichen Räumungsanspruchs nicht überschreitet. Die Pflicht des Mieters, die Sache in den vorigen Stand zu setzen, ist bereits Teil der mietvertraglichen Räumungspflicht (vgl. BGH, Urteil vom 27. April 1966 – VIII ZR 148/64, WM 1966, 765, 766 unter 2.; vom 8. Juli 1981 – VIII ZR 326/80, BGHZ 81, 146, 150 mwN; vom 23. Oktober 1985 – VIII ZR 231/84, BGHZ 96, 141, 144 unter II.2). Daher genügt es nicht, dass das Wegnahmerecht aus § 539 Abs. 2 BGB im Hinblick auf § 258 BGB den Mieter zusätzlich verpflichtet, die Sache in den vorigen Stand zu versetzen, um bei einer nur teilweisen Räumung des Grundstücks eine Masseverbindlichkeit zu begründen. Dies kommt erst in Betracht, wenn der Insolvenzverwalter mit der Entfernung einer Einrichtung nicht nur den Räumungsanspruch (teilweise) erfüllt, sondern weitergehende Rechte zugunsten der Masse beansprucht und dabei in Rechte des Vermieters eingreift. Daran fehlt es jedenfalls dann, wenn der Insolvenzverwalter nur eine Einrichtung entfernt, die im Eigentum des Schuldners steht, und die Mietsache abgesehen von der Trennung der Einrichtung nicht weiter verändert wird.

24

So liegt der Streitfall. Die Leichtbaumetallhalle stand im Eigentum der Schuldnerin. Gemäß § 95 Abs. 1 Satz 1 BGB gehören zu den Bestandteilen eines Grundstücks solche Sachen nicht, die nur zu einem vorübergehenden Zweck mit dem Grund und Boden verbunden sind. Eine Verbindung zu einem vorübergehenden Zweck erfolgt, wenn ihre spätere Aufhebung von Anfang an beabsichtigt ist. Maßgeblich ist der innere Wille des Einfügenden im Zeitpunkt der Verbindung der Sache (BGH, Urteil vom 7. April 2017 – V ZR 52/16, NJW 2017, 2099 Rn. 7 mwN). Wenn ein Mieter ein Gebäude auf dem ihm nicht gehörenden Grundstück errichtet, besteht eine tatsächliche Vermutung, dass er dabei nicht mit der Absicht gehandelt hat, das Gebäude nach Beendigung des Mietverhältnisses dem Grundstückseigentümer zu überlassen (BGH, aaO Rn. 8 mwN). Diese Voraussetzungen sind – wie der Senat selbst feststellen kann – erfüllt. Nach dem Mietvertrag war die Schuldnerin verpflichtet, die Leichtbaumetallhalle bei Beendigung des Mietverhältnisses zu entfernen. Damit handelte es sich um eine bewegliche Sache, die im Eigentum der Schuldnerin verblieb. Der Beklagte baute die Leichtbaumetallhalle ab, ohne das Grundstück weiter zu verändern. Die Fundamente der Halle befinden sich in unveränderter Form auf dem Grundstück. Andere Veränderungen des Grundstücks sind nicht ersichtlich.

25

2. Rechtsfehlerhaft meint das Berufungsgericht, der Klägerin stehe ein Anspruch aus § 546a BGB als Masseverbindlichkeit zu. Die Pflicht zur Zahlung der Nutzungsentschädigung nach § 546a BGB beruht allein auf dem zwischen Mieter und Vermieter abgeschlossenen Vertrag. Sie kann nur unter den hierfür allgemein geltenden Regeln des § 55 InsO zur Masseverbindlichkeit werden (BGH, Urteil vom 21. Dezember 2006 – IX ZR 66/05, ZIP 2007, 340 Rn. 17 mwN). Die Voraussetzungen dieser Vorschrift liegen nicht vor.

26

a) Eine Masseverbindlichkeit nach § 55 Abs. 1 Nr. 1 InsO ist nicht gegeben. Hierzu müsste der Insolvenzverwalter die Mietsache nach der Eröffnung des Verfahrens für die Masse in Anspruch nehmen (vgl. BGH, Urteil vom 29. Januar 2015 – IX ZR 279/13, BGHZ 204, 83 Rn. 77 mwN). Dies ist nicht der Fall.

27

b) Der Entschädigungsanspruch ist ebenso wenig gemäß § 55 Abs. 1 Nr. 2 Fall 2 InsO als Masseverbindlichkeit einzuordnen. Dies kommt in Betracht, wenn das Mietverhältnis, auf dem der Anspruch nach § 546a BGB beruht, die Insolvenzeröffnung überdauert (BGH, Urteil vom 29. Januar 2015, aaO Rn. 80). Erforderlich ist zudem, dass der Insolvenzverwalter dem Vermieter die Sache vorenthält. Daran fehlt es.

28

aa) § 546a BGB setzt voraus, dass der Mieter die Mietsache nach Beendigung des Mietverhältnisses nicht zurückgibt, mithin seine Räumungspflicht nicht erfüllt und das Unterlassen der Herausgabe dem Willen des Vermieters widerspricht (vgl. BGH, Urteil vom 12. Juli 2017 – VIII ZR 214/16, NJW 2017, 2997 Rn. 19 mwN). Soweit der Vermieter die Rücknahme unter Hinweis auf den ungeräumten oder nicht vertragsgemäßen Zustand verweigert, liegt darin nur dann ein Vorenthalten der Mietsache durch den Insolvenzverwalter, wenn die Räumungspflicht eine Masseschuld darstellt und der Insolvenzverwalter nicht nur zur Herausgabe verpflichtet ist. Sofern der Insolvenzverwalter durch die Rückgabe der ungeräumten Mietsache seinen Pflichten genügt, fehlt es an einer Vorenthaltung.

29

bb) Nach diesen Maßstäben hat der Beklagte das Grundstück der Klägerin nicht vorenthalten. Der Anspruch der Klägerin auf Wiederherstellung des früheren Zustands stellt auch im Hinblick auf das vom Beklagten ausgeübte Wegnahmerecht des Mieters keine Masseverbindlichkeit dar. Andere Umstände, die zu einer Einordnung der Räumungspflicht als Masseverbindlichkeit führen könnten, sind nicht ersichtlich.

III.

30

Die Sache ist zur Endentscheidung reif. Da die Entscheidung nur auf einer Verletzung des Rechts beruht, kann der Senat die Entscheidung des Landgerichts wiederherstellen.

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